Zone tendue : définition, liste des communes et effets sur votre loyer

Une zone tendue est un secteur où la demande de logements dépasse nettement l'offre. Y louer réduit à un mois le préavis d'un logement vide et limite la hausse du loyer entre deux locataires. En revanche, être en zone tendue ne suffit pas pour qu'un plafond au mètre carré s'applique : ce plafond n'existe que dans 9 territoires. Article à jour au 3 novembre 2026.

Qu'est-ce qu'une zone tendue ?

La loi vise les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où l'offre et la demande de logements sont nettement déséquilibrées. La liste des communes figure à l'annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013.

Cette liste change. Le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 l'a nettement étendue. Le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 l'a ensuite ajustée, surtout pour tenir compte de fusions de communes, et en a retiré Boëge et Saint-André-de-Boëge. Enfin, le décret n° 2026-831 du 25 août 2026 abroge le décret de 2013 au 1er janvier 2027 et fixe une nouvelle liste, liée à la taxe sur la vacance des logements : vérifiez la référence applicable après cette date.

Comment savoir si votre commune est en zone tendue ?

Le plus sûr est le simulateur de Service-Public. Il demande votre commune et la date de votre bail, car une commune sortie de la liste peut rester concernée pour un bail plus ancien.

Vous pouvez aussi consulter le premier tableau de l'annexe du décret sur Légifrance. C'est ce tableau qui compte pour le préavis réduit. La catégorie « tendue et touristique » créée pour la taxe sur les logements vacants n'entre pas dans le champ de l'encadrement de l'évolution des loyers.

Ce que la zone tendue change pour vous

Situation	Règle en zone tendue
Préavis, logement vide	1 mois au lieu de 3, si la lettre de congé indique l'adresse du logement et le bénéfice du préavis réduit
Préavis, logement meublé	1 mois, comme partout en France
Nouveau locataire	Le loyer ne peut pas dépasser celui du précédent locataire. Il peut suivre l'IRL si ce loyer n'a pas été révisé depuis 12 mois
Renouvellement du bail	La hausse se limite à l'IRL, sauf loyer manifestement sous-évalué
Logement classé F ou G	Aucune hausse possible entre deux locataires ni au renouvellement

Pour les baux conclus ou renouvelés du 1er août 2026 au 31 juillet 2027, ces limites résultent du décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026. Sans mention dans la lettre de congé, le préavis reste de 3 mois.

Les exceptions à la limite de hausse

Le bailleur peut dépasser le dernier loyer dans des cas précis, pour un logement classé de A à E :

• Loyer manifestement sous-évalué : la hausse ne peut pas dépasser la moitié de l'écart avec les loyers du voisinage ;
• Travaux d'amélioration importants : s'ils coûtent au moins la moitié de la dernière année de loyer hors charges, la hausse annuelle est limitée à 15 % de leur coût TTC ;
• Loyer libre : première mise en location, logement inoccupé depuis plus de 18 mois, ou travaux réalisés depuis moins de 6 mois pour un montant au moins égal à une année de loyer.

Lorsque le précédent locataire est parti depuis moins de 18 mois, le bail doit mentionner le dernier loyer qu'il payait. Cette ligne vous permet de vérifier la hausse. Pour le détail, voir notre article sur le changement de locataire et notre page sur l'augmentation de loyer illégale.

Zone tendue ou encadrement des loyers : deux dispositifs distincts

Ces deux notions sont souvent confondues :

• La zone tendue limite l'évolution du loyer : on compare le loyer au précédent ;
• L'encadrement du niveau des loyers fixe un plafond au mètre carré : on compare le loyer à un barème officiel.

Le plafond ne s'applique que là où un décret et des arrêtés préfectoraux l'ont mis en place. En métropole : Paris, Lille, Plaine Commune, Lyon et Villeurbanne, Est Ensemble, Montpellier, Bordeaux, le Pays Basque et Grenoble-Alpes Métropole. Dans ces territoires, les deux règles se combinent. Notre simulateur d'encadrement des loyers compare votre loyer au plafond.

Ailleurs, une ville peut être en zone tendue sans aucun plafond : c'est le cas de Marseille et Nice, ou de Nantes et Toulouse.

Ne pas confondre avec le zonage A/B/C

Le zonage A/B/C est un autre classement, utilisé notamment pour des aides à l'investissement locatif et à l'accession. Il ne donne pas droit au préavis d'un mois et ne crée aucun plafond de loyer. Une commune en zone A n'est pas pour autant soumise à l'encadrement des loyers.

Que faire si votre loyer ne respecte pas ces règles ?

Commencez par écrire à votre bailleur, de préférence en recommandé. Sans accord, la commission départementale de conciliation examine gratuitement le litige. Pour une hausse entre deux locataires, le recours est encadré dans le temps : Service-Public et l'ADIL de votre département indiquent le délai applicable à votre situation.

Questions fréquentes

Comment prouver que mon logement est en zone tendue ?

Votre lettre de congé doit mentionner l'adresse du logement et le fait que vous bénéficiez du préavis réduit. Les textes de référence sont la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 10 mai 2013. Service-Public n'exige pas d'autre justificatif pour ce motif.

Ma commune est sortie de la liste : mon préavis change-t-il ?

Cela dépend de la date de votre bail. Le simulateur de Service-Public en tient compte. Faites la vérification avant d'envoyer votre congé, car une erreur vous obligerait à respecter 3 mois de préavis.

La zone tendue fixe-t-elle un loyer maximum ?

Non. Elle limite la hausse par rapport au loyer précédent. Un montant maximum au mètre carré n'existe que dans les territoires soumis à l'encadrement du niveau des loyers.

Sources

• Service-Public : préavis du locataire (vérifié le 16 avril 2026)
• Service-Public : encadrement du loyer en zone tendue (vérifié le 1er novembre 2026)
• ANIL : encadrement de l'évolution des loyers en zones tendues (à jour au 23 juillet 2026)
• Décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026