Surface habitable et loi Carrez : quelle surface pour votre loyer ?

Dans un bail d'habitation, c'est la surface habitable qui compte, pas la surface Carrez. En location vide, si elle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée au bail, vous pouvez demander une baisse de loyer proportionnelle. Cette surface sert aussi à calculer le plafond de loyer dans les territoires encadrés. Article à jour au 3 novembre 2026.

Qu'est-ce que la surface habitable ?

L'article R156-1 du code de la construction et de l'habitation la définit : c'est la surface de plancher construite, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, et embrasures de portes et de fenêtres.

Ne comptent pas non plus :

• les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises et garages ;
• les terrasses, loggias, balcons et vérandas ;
• les séchoirs extérieurs au logement et les parties communes ;
• les parties de pièces d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Surface habitable et loi Carrez : quelles différences ?

	Surface habitable	Surface Carrez
Sert à	Bail d'habitation, plafond de loyer	Vente d'un lot de copropriété
Texte	Article R156-1 du code de la construction, loi du 6 juillet 1989	Article 46 de la loi du 10 juillet 1965, article 4-1 du décret du 17 mars 1967
Hauteur inférieure à 1,80 m	Exclue	Exclue
Murs, cloisons, gaines	Exclus	Exclus
Véranda	Exclue	Peut être comptée si elle est close et couverte, selon la pratique et les tribunaux

Les deux surfaces sont proches, mais la surface Carrez peut être plus grande. Un bailleur qui reprend le chiffre de son acte d'achat peut donc annoncer une surface trop élevée pour le bail.

Pourquoi la surface change votre plafond de loyer

Dans les territoires encadrés, les loyers de référence sont exprimés en euros par mètre carré de surface habitable. Le plafond se calcule donc ainsi :

Plafond du loyer de base = loyer de référence majoré au m² × surface habitable

Exemple fictif : avec un loyer de référence majoré de 20 €/m², un logement de 40 m² a un plafond de 800 €. S'il ne fait en réalité que 36 m², le plafond tombe à 720 €. Saisissez donc la surface réelle dans le simulateur d'encadrement des loyers si vous avez un doute sur celle du bail.

Surface inférieure de plus de 5 % : obtenir une baisse de loyer

En location vide, l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 s'applique lorsque la surface habitable réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle du bail. Le bailleur doit alors accepter, à votre demande, une baisse proportionnelle à l'écart.

Exemple fictif : pour un loyer de 900 €, un bail qui indique 50 m² et une surface réelle de 46 m², l'écart est de 8 %. Le loyer baisse de 72 €, à 828 €.

1. Écrivez à votre bailleur, de préférence en recommandé, avec votre mesure ;
2. Il a deux mois pour répondre. Sans réponse ou sans accord, vous avez quatre mois à partir de votre demande pour saisir le juge ;
3. La date d'effet dépend de votre demande. Si elle arrive plus de six mois après le début du bail, la baisse ne s'applique qu'à partir de la date de la demande. Mieux vaut donc agir vite.

Si le bail n'indique aucune surface

La surface habitable fait partie des mentions obligatoires du bail. Si elle manque, l'article 3 de la loi vous permet de mettre en demeure le bailleur de compléter le bail, dans le mois qui suit sa prise d'effet. Sans réponse ou en cas de refus, vous pouvez saisir le juge dans les trois mois qui suivent la mise en demeure, pour obtenir le cas échéant une baisse de loyer.

Et en location meublée ?

L'article 25-3 de la loi rend l'article 3 applicable aux meublés : la surface doit figurer au bail. Il ne cite pas l'article 3-1, donc la baisse automatique en cas d'écart de plus de 5 % n'y est pas prévue. En revanche, la surface réelle reste déterminante pour le plafond dans les territoires encadrés, qui ont des barèmes pour les meublés. L'ADIL de votre département peut vous aider à examiner votre cas.

Comment mesurer sa surface

1. Mesurez chaque pièce à l'intérieur des murs, en déduisant les emprises (gaines, embrasures) ;
2. Écartez les parties de moins de 1,80 m de hauteur, fréquentes sous les combles ;
3. Ne comptez ni balcon, ni cave, ni véranda ;
4. Additionnez et comparez au bail.

Votre propre mesure suffit pour repérer un écart. Si vous allez jusqu'au juge, un mesurage par un professionnel renforce votre dossier.

Questions fréquentes

Mon bail indique la surface Carrez : est-ce valable ?

Le bail doit indiquer la surface habitable. Une surface Carrez ne la remplace pas, car elle ne suit pas exactement les mêmes règles. Vérifiez la surface réelle, surtout s'il y a une véranda.

La tolérance de 5 % s'applique-t-elle à mon plafond ?

Le seuil d'un vingtième concerne la baisse prévue par l'article 3-1. Le plafond de loyer, lui, se calcule à partir de la surface habitable. Les deux démarches sont distinctes et peuvent se cumuler selon votre situation.

Une mezzanine compte-t-elle ?

Seule la partie d'une hauteur d'au moins 1,80 mètre peut être prise en compte. En pratique, une mezzanine basse ne compte pas.

Sources

• Article R156-1 du code de la construction et de l'habitation
• Loi du 6 juillet 1989, articles 3, 3-1 et 25-3
• Article 4-1 du décret du 17 mars 1967 (surface Carrez)