Marseille et Nice : l'encadrement des loyers va-t-il bientôt s'appliquer ?

Vous cherchez « encadrement des loyers Marseille » ou « encadrement des loyers Nice » parce que votre loyer vous paraît élevé, et vous avez entendu parler d'un plafond légal appliqué dans d'autres villes françaises.

Concrètement, aujourd'hui, aucun plafond légal de ce type ne s'applique à Marseille ni à Nice. Vous ne pouvez donc pas comparer votre loyer à un barème officiel comme le ferait un locataire parisien ou bordelais. Cela ne veut pas dire que rien ne protège les locataires de ces deux villes, classées en zone tendue, mais le mécanisme est différent, et souvent moins connu.

Cet article fait le point sur l'état réel des deux dossiers, explique comment une ville obtient l'encadrement des loyers, et où en est le dispositif lui-même en 2026. Si vous vivez dans l'un des 9 territoires déjà couverts, vous pouvez de votre côté vérifier gratuitement votre loyer dès maintenant.

Marseille : une candidature en attente depuis 2022

Fin 2022, la Métropole Aix-Marseille-Provence a déposé, à la demande du maire de Marseille Benoît Payan, un dossier de candidature pour que la ville rejoigne l'expérimentation nationale de l'encadrement des loyers. Le ministre délégué à la Ville et au Logement de l'époque avait donné son accord de principe.

Depuis, le décret gouvernemental nécessaire à la mise en œuvre effective n'a toujours pas été publié. « Les ministres n'ont jamais signé le décret », déclarait ainsi en novembre 2025 Patrick Amico, adjoint au logement à la Ville de Marseille, attribuant ce retard aux changements successifs de gouvernement.

La présidente de la Métropole, Martine Vassal, moins favorable sur le fond, conditionne toute mise en œuvre à la création préalable d'un observatoire local des loyers. En octobre 2025, Marseille a rejoint une alliance de villes soutenant la pérennisation du dispositif au niveau national. Réélu maire en mars 2026, Benoît Payan reste favorable à l'encadrement, mais sous réserve de l'accord de la Métropole et de l'État.

En résumé, à Marseille, la demande politique existe depuis plus de trois ans, mais aucune date d'entrée en vigueur n'est fixée à ce jour.

Nice : une demande citoyenne, mais pas de dossier déposé

À Nice, la dynamique est différente. Fin 2023, un collectif citoyen porté par des élus de gauche (groupe VIVA) a organisé une pétition et un rassemblement pour réclamer l'encadrement des loyers. Début décembre 2023, le maire Christian Estrosi s'était dit « favorable, de manière progressive ».

Trois semaines plus tard, le 21 décembre 2023, il assortit cette position de deux conditions strictes après avoir consulté la fédération du BTP 06 et des agences immobilières locales : un moratoire sur les obligations de rénovation énergétique (loi Climat et Résilience) et un renforcement des mesures contre les squats.

Cette position n'a pas évolué depuis. Lors de la campagne des municipales de mars 2026, ni Christian Estrosi ni Éric Ciotti, les deux candidats de droite en tête, ne portaient l'encadrement des loyers dans leur programme : tous deux misaient sur la construction de nouveaux logements. Éric Ciotti a remporté l'élection le 22 mars 2026. À la différence de Marseille, aucun dossier de candidature n'a été transmis à l'État pour Nice.

Comment une ville obtient (vraiment) l'encadrement des loyers

L'encadrement des loyers n'est pas automatique, même dans une grande ville tendue. Il suit un parcours en plusieurs étapes, fixé par la loi ÉLAN de 2018 :

1. Être en zone tendue. Marseille et Nice remplissent déjà cette condition, comme plus de 1 000 communes françaises. Mais la zone tendue seule n'entraîne pas de plafond : elle active surtout un préavis réduit et un encadrement de la hausse du loyer à la relocation, calé sur l'indice IRL.
2. Une volonté politique locale formalisée. La ville ou l'intercommunalité doit exprimer la demande par délibération, avec un dossier technique et, en général, un observatoire local des loyers.
3. Un décret gouvernemental d'autorisation. L'État doit valider l'entrée du territoire dans l'expérimentation. C'est cette étape qui bloque à Marseille.
4. Un arrêté préfectoral annuel. Une fois le territoire autorisé, le préfet fixe chaque année les loyers de référence, minorés et majorés, par zone, typologie et époque de construction.

C'est ce chemin complet qu'ont parcouru les 9 territoires aujourd'hui encadrés en France : Paris intra-muros depuis juillet 2019, Lille depuis mars 2020, Plaine Commune depuis juin 2021, Lyon et Villeurbanne depuis novembre 2021, Est Ensemble depuis décembre 2021, Bordeaux et Montpellier depuis juillet 2022, le Pays Basque depuis novembre 2024, et Grenoble-Alpes Métropole depuis janvier 2025.

Marseille a franchi les étapes 1 et 2, mais reste bloquée à l'étape 3. Nice n'a, à ce jour, pas dépassé l'étape 1.

Et si vous êtes locataire à Marseille ou à Nice ?

Tant qu'aucun décret n'autorise ces territoires, nous ne pouvons pas calculer de plafond de loyer pour une adresse marseillaise ou niçoise, et aucun site sérieux ne devrait vous en proposer un.

Si vous déménagez vers l'un des 9 territoires déjà couverts, vous pouvez vérifier gratuitement en quelques minutes si le loyer demandé respecte le plafond légal, et consulter nos accompagnements si un dépassement est constaté. Pour comprendre le mécanisme de calcul, voir aussi notre article sur le loyer de référence majoré.

FAQ

L'encadrement des loyers va-t-il prendre fin en 2026 ?

Pas dans l'immédiat pour les 9 territoires déjà couverts. Le cadre légal actuel, issu de la loi ÉLAN prolongée par la loi 3DS, devait expirer le 25 novembre 2026. Fin juin 2026, le ministre du Logement a annoncé vouloir le prolonger de deux ans, jusqu'à fin 2028, sans l'étendre à de nouvelles villes à ce stade. Une proposition de loi de pérennisation a été adoptée par l'Assemblée nationale en décembre 2025 ; son examen par le Sénat est attendu à l'automne 2026.

Marseille et Nice sont-elles concernées par l'encadrement dès maintenant ?

Non. Aucun plafond légal de loyer ne s'applique à ce jour ni à Marseille ni à Nice. Les deux villes sont en zone tendue, ce qui ouvre d'autres droits (préavis réduit, encadrement de la hausse à la relocation), mais pas de plafond de loyer opposable.

Quelle est la différence entre zone tendue et encadrement des loyers ?

La zone tendue est un classement large, qui concerne plus de 1 000 communes et déclenche un préavis d'un mois et un encadrement de l'évolution du loyer entre deux locataires. L'encadrement des loyers, lui, fixe un plafond précis en euros par mètre carré, et ne s'applique que dans 9 territoires ayant obtenu une autorisation spécifique de l'État.

Comment un territoire rejoint-il le dispositif d'encadrement des loyers ?

La ville ou l'intercommunalité doit être en zone tendue, exprimer sa demande par délibération avec un dossier technique, puis obtenir un décret gouvernemental d'autorisation. Ce n'est qu'ensuite qu'un arrêté préfectoral fixe chaque année les loyers de référence applicables.

Quand l'encadrement pourrait-il arriver à Marseille ou à Nice ?

Aucune date n'est fixée. À Marseille, le dossier est prêt depuis 2022 mais attend un décret gouvernemental. À Nice, aucun dossier officiel n'a été déposé. Le gouvernement a par ailleurs indiqué vouloir prolonger sans élargir le dispositif dans l'immédiat, ce qui rend une extension à court terme peu probable.