Estimer un loyer : prix au m² et plafonds légaux par ville

Pour estimer un loyer, trois chiffres existent : le prix des annonces, le loyer médian observé et, dans 9 territoires, le plafond légal. Ils ne disent pas la même chose. Un logement peut être au prix du marché et dépasser pourtant le plafond. Article à jour au 3 novembre 2026.

Trois chiffres à ne pas confondre

Chiffre	Ce qu'il mesure	Où le trouver
Prix des annonces	Ce que les bailleurs demandent aujourd'hui, pas ce qui est légal	Sites d'annonces, agences
Loyer médian observé	Les loyers réellement payés, par agglomération et type de logement	Observatoires locaux des loyers
Plafond légal	Le maximum autorisé pour le loyer de base, dans 9 territoires	Arrêtés préfectoraux, notre simulateur

Loyer Juste ne fournit pas d'estimation du prix de marché. Nous vérifions le respect du plafond légal, à partir des barèmes officiels.

Loyer au m² : les plafonds officiels par ville

Voici la fourchette du loyer de référence majoré pour un appartement de 2 pièces en location vide. L'écart dépend de la zone et de l'époque de construction.

Territoire	Plafond, 2 pièces vide	Barème utilisé, en vigueur depuis le
Paris	de 25,2 à 38,9 €/m²	1er juillet 2026
Est Ensemble	de 15,0 à 24,7 €/m²	1er juin 2026
Plaine Commune	de 15,0 à 24,6 €/m²	1er juin 2026
Lyon et Villeurbanne	de 14,5 à 19,0 €/m²	1er novembre 2025
Lille	de 12,8 à 18,7 €/m²	1er avril 2026
Montpellier	de 14,3 à 19,0 €/m²	1er juillet 2026
Bordeaux	de 13,9 à 18,4 €/m²	15 juillet 2025
Pays Basque	de 13,2 à 17,2 €/m²	25 novembre 2025
Grenoble-Alpes Métropole	de 14,3 à 16,9 €/m²	20 janvier 2026

Ces chiffres donnent un repère, pas votre plafond. Les arrêtés sont renouvelés chaque année : le barème 2026 de Bordeaux n'est pas encore intégré ici. Les barèmes 2026 s'appliquent aux baux signés jusqu'au 23 ou 24 novembre 2026, date de fin de l'expérimentation sauf prolongation. C'est le barème en vigueur à la date de signature de votre bail qui s'applique : en cas d'écart, l'arrêté préfectoral fait foi.

Comment estimer votre loyer selon votre situation

Vous êtes locataire dans un territoire encadré

Divisez votre loyer hors charges par votre surface habitable, puis comparez au plafond de votre zone. Le simulateur fait ce calcul à partir de votre adresse et de votre logement.

Vous êtes locataire ailleurs

Aucun plafond au m² ne s'applique. Comparez aux données de l'observatoire local s'il en existe un, puis vérifiez si votre commune est en zone tendue : la hausse par rapport au précédent locataire y est limitée.

Vous êtes bailleur

Partez du plafond s'il y en a un, puis du dernier loyer en zone tendue. Le prix du marché vient seulement ensuite : un loyer de marché au-dessus du plafond n'est pas autorisé, sauf complément justifié par des caractéristiques exceptionnelles.

Exemple de calcul

Exemple fictif : un 2 pièces de 40 m² loué 800 € hors charges revient à 20 €/m². Avec un plafond de 18 €/m², le loyer maximum serait de 720 €, soit 80 € de dépassement par mois. Le même loyer serait conforme avec un plafond de 22 €/m².

Questions fréquentes

Comment calculer le prix au m² d'un loyer ?

Divisez le loyer hors charges par la surface habitable. Pour 900 € et 45 m², le prix est de 20 €/m². Retirez bien les charges, car le plafond porte sur le loyer de base.

Le loyer de référence est-il le prix moyen de ma ville ?

Il s'en approche sans être une moyenne : c'est un loyer médian, fixé par secteur et par catégorie de logement. Le plafond est le loyer de référence majoré de 20 %.

Puis-je estimer un loyer gratuitement ?

Oui. Les observatoires locaux publient leurs données en accès libre, et notre simulateur compare gratuitement un loyer au plafond légal dans les 9 territoires encadrés.

Sources

• Ministère chargé du Logement : encadrement des loyers
• Observatoires locaux des loyers
• Barèmes : arrêtés préfectoraux de chaque territoire, aux dates indiquées dans le tableau