Fin de l'encadrement des loyers en novembre 2026 : ce qui va changer

L'encadrement des loyers a été créé à titre expérimental par la loi ÉLAN, pour une durée limitée. Sans nouvelle loi, il s'arrête fin novembre 2026 à Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier, Grenoble, au Pays Basque, à Plaine Commune et à Est Ensemble. Le Sénat examine le 21 octobre 2026 un texte qui le prolongerait de deux ans. Voici ce qui est acquis, ce qui ne l'est pas, et ce que vous pouvez faire dès maintenant. Article à jour au 15 octobre 2026.

Mise à jour du 23 octobre 2026 : le Sénat a adopté le 21 octobre une prolongation de deux ans, jusqu'en novembre 2028, dans les seuls territoires déjà encadrés. Le texte doit encore être voté sans modification par l'Assemblée nationale avant le 24 novembre. Détail des mesures, dont les nouveaux délais de contestation, dans notre article le Sénat vote une prolongation jusqu'en 2028.

Pourquoi l'encadrement s'arrête en novembre 2026

L'article 140 de la loi ÉLAN du 23 novembre 2018 a ouvert l'encadrement des loyers « à titre expérimental et pour une durée de huit ans à compter de la publication » de la loi. Les collectivités volontaires ont ensuite été autorisées une à une, puis chaque préfet a fixé par arrêté les loyers de référence de son territoire.

Les arrêtés en vigueur tiennent compte de cette échéance. À Bordeaux, par exemple, l'arrêté du 6 juillet 2026 s'applique du 15 juillet au 24 novembre 2026. Les sources divergent d'un ou deux jours sur la date exacte (23, 24 ou 25 novembre), mais le principe est le même partout : sans loi de prolongation promulguée d'ici là, aucun nouvel arrêté ne pourra être pris.

Sont concernés tous les territoires encadrés aujourd'hui : Paris, Lille, Hellemmes et Lomme, Plaine Commune, Lyon et Villeurbanne, Est Ensemble, Bordeaux, Montpellier, le Pays Basque et la métropole grenobloise, soit environ 70 communes.

Où en est le Parlement au 15 octobre 2026

• 11 décembre 2025. L'Assemblée nationale adopte une proposition de loi du député Iñaki Echaniz qui rend l'encadrement permanent et le renforce.
• Juin 2026. Le ministre du Logement se prononce pour une prolongation de deux ans de l'expérimentation, sans nouvelles communes, et renvoie la question d'un dispositif permanent après l'élection présidentielle.
• 14 octobre 2026. La commission des affaires économiques du Sénat adopte sa version du texte : une prolongation de deux ans, limitée aux communes déjà couvertes, à la place du régime permanent voté par les députés.
• 21 octobre 2026. Examen en séance publique au Sénat.
• Ensuite. Si le Sénat modifie le texte, il doit repasser devant l'Assemblée nationale, puis être promulgué avant la fin novembre pour éviter toute interruption.

Le texte de la commission contient aussi des changements qui comptent pour les locataires, s'ils sont maintenus en séance :

• un délai unique d'un an pour agir, à la place des délais actuels : 3 mois après la signature du bail pour contester un complément de loyer, 3 ans pour demander la baisse d'un loyer de base trop élevé ;
• la possibilité pour une commune de demander à sortir du dispositif avant son terme ;
• des amendes maintenues à 5 000 € pour un bailleur particulier et 15 000 € pour une société, alors que les députés avaient voté leur doublement.

Rien de tout cela n'est définitif : le texte peut encore être modifié par le Sénat puis par l'Assemblée.

Scénario 1 : la prolongation est votée à temps

L'encadrement continue dans les mêmes territoires, a priori jusqu'en novembre 2028 pour une prolongation de deux ans. Les préfets reprennent de nouveaux arrêtés annuels, et le plafond continue de s'appliquer aux baux signés ou renouvelés. Si le délai d'un an est adopté, il faudra en revanche agir plus vite qu'aujourd'hui pour demander la baisse d'un loyer de base qui dépasse le plafond.

Scénario 2 : aucune loi n'est promulguée avant la fin novembre

Pour un bail signé après la fin du dispositif, il n'y aurait plus de loyer de référence majoré à respecter à la signature. Le loyer ne deviendrait pas totalement libre pour autant : dans les communes en zone tendue, les règles qui limitent la hausse du loyer lors d'une relocation ou d'un renouvellement continueraient de s'appliquer. Elles relèvent d'un autre texte, renouvelé chaque année, et sont distinctes de l'encadrement.

Pour un bail signé avant, la fin du dispositif ne réécrit pas le contrat : le loyer reste celui qui a été convenu, et il ne peut évoluer qu'au rythme de la révision annuelle prévue par le bail. Selon l'analyse de praticiens du droit du logement, ces baux restent soumis aux règles en vigueur à leur signature. Un loyer trop élevé payé pendant la période d'encadrement pourrait donc encore être contesté, dans la limite des délais de prescription.

Ce que vous pouvez faire dès maintenant

1. Vérifier votre loyer. Si votre bail a été signé depuis l'entrée en vigueur de l'encadrement dans votre ville, comparez votre loyer au plafond qui s'appliquait à la date de signature avec notre simulateur gratuit.
2. Ne pas attendre si votre loyer dépasse le plafond. Quel que soit le scénario, agir pendant que le dispositif est en vigueur évite toute discussion sur les règles applicables. Et si le délai d'un an voté en commission est confirmé, le temps pour agir se réduira. La marche à suivre est détaillée dans notre article Mon loyer dépasse le plafond, que faire ?
3. Surveiller le délai du complément de loyer. Aujourd'hui, un complément de loyer se conteste dans les 3 mois qui suivent la signature du bail. Voir notre guide complément de loyer : dans quels cas le contester.
4. Garder vos justificatifs. Bail, quittances, échanges avec le bailleur : ce sont eux qui permettent de faire valoir vos droits, y compris après la fin du dispositif. La saisine de la commission de conciliation reste gratuite.

FAQ

L'encadrement des loyers s'arrête-t-il vraiment en novembre 2026 ?

Oui, si aucune loi de prolongation n'est promulguée d'ici là. L'expérimentation prévue par la loi ÉLAN arrive à son terme fin novembre 2026. Le Sénat examine le 21 octobre 2026 un texte qui la prolongerait de deux ans.

Mon bail a été signé en 2025 : mon loyer peut-il augmenter après la fin de l'encadrement ?

Pas du seul fait de la fin du dispositif. Le loyer d'un bail en cours reste celui du contrat et ne peut évoluer qu'avec la révision annuelle prévue au bail, dans la limite de l'indice de référence des loyers.

Pourrai-je encore contester un loyer trop élevé après la fin novembre ?

Selon l'analyse dominante, un loyer qui dépassait le plafond pendant la période d'encadrement reste contestable dans la limite des délais de prescription. Ces délais pourraient toutefois être raccourcis par la loi en discussion : mieux vaut agir sans attendre.

De nouvelles villes vont-elles être encadrées ?

Pas dans la version adoptée par la commission du Sénat, qui limite la prolongation aux communes déjà couvertes. Le texte voté par l'Assemblée nationale en décembre 2025 allait plus loin, mais il a été remplacé en commission.

Sources

• Légifrance : article 140 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 (ÉLAN)
• Préfecture de la Gironde : dispositif d'encadrement des loyers à Bordeaux
• DRIHL Île-de-France : renouvellement 2026 de l'arrêté annuel pour Paris
• MoneyVox : le Sénat opte pour une prolongation de l'expérimentation
• Banque des Territoires : l'encadrement des loyers pourrait être prolongé pendant deux ans
• Cabinet Kohen : ce que le texte de la commission du Sénat change

Article à jour au 15 octobre 2026, avant l'examen du texte en séance au Sénat ; il sera mis à jour après le vote. Il présente les règles et le calendrier parlementaire connus à cette date et ne constitue pas un avis juridique personnalisé.