Encadrement des loyers : le Sénat vote jusqu'en 2028

Vous avez signé un bail récemment, ou vous trouvez votre loyer trop élevé, et vous vous demandez si l'encadrement des loyers va continuer. Le mercredi 21 octobre 2026, le Sénat a adopté par 325 voix contre 17 une prolongation de deux ans, jusqu'en novembre 2028, dans les neuf territoires déjà encadrés et sans nouvelles villes. Le texte doit encore être voté par l'Assemblée nationale avant le 24 novembre, et il modifie les délais pour contester un loyer. Pour savoir si votre loyer respecte le plafond, le simulateur gratuit est un bon point de départ. Article à jour au 23 octobre 2026.

Ce que le Sénat a voté le 21 octobre

Le texte examiné est la proposition de loi du député Iñaki Echaniz, adoptée par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025. Les députés voulaient rendre l'encadrement permanent et l'élargir. Les sénateurs ont retenu une solution plus limitée, acceptée par le gouvernement : prolonger l'expérimentation de deux ans, sans l'étendre. Seul le groupe Rassemblement national a voté contre.

Concrètement, la version du Sénat :

porte la durée de l'expérimentation de huit à dix ans, à compter de la loi ÉLAN du 23 novembre 2018, soit jusqu'en novembre 2028 ;
ne rouvre pas les candidatures : seules les communes déjà couvertes restent encadrées ;
permet une sortie anticipée : l'intercommunalité qui a demandé l'encadrement peut y mettre fin, en tout ou partie, et une commune peut aussi demander à en sortir. Chaque conseil municipal concerné dispose alors de deux mois pour voter le maintien du dispositif sur son territoire ;
modifie les délais pour agir contre un loyer trop élevé (voir ci-dessous) ;
étend aux maires la délégation du contrôle, jusqu'ici réservée au maire de Paris, et prévoit que le produit des amendes revienne intégralement à la collectivité qui assure ce contrôle ;
améliore les données transmises aux services de l'État sur les loyers déclarés, pour évaluer le dispositif à la fin de la prolongation.

Plusieurs mesures votées par les députés ont été supprimées, dont le doublement des amendes, qui restent fixées à 5 000 € pour un bailleur particulier et 15 000 € pour une société.

Le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, accepte cette prolongation « pour les communes déjà bénéficiaires et uniquement pour celles-ci ». Il y voit un moyen de « collecter plus de données » et de laisser la future majorité issue de l'élection présidentielle évaluer le dispositif.

Délais de contestation : ce qui change pour les locataires

C'est le point le plus concret pour vous, et il joue dans les deux sens.

Démarche	Délai actuel	Délai dans le texte du Sénat
Contester un complément de loyer	3 mois	1 an
Demander la baisse d'un loyer de base qui dépasse le plafond	3 ans (prescription de droit commun)	1 an à compter du jour où le locataire a connu ou aurait dû connaître le dépassement

Pour le complément de loyer, le délai s'allonge. Trois mois, c'était court : beaucoup de locataires ne savaient pas encore que le complément pouvait être contesté. Un an laisse le temps de se renseigner et de saisir la commission de conciliation. Notre guide complément de loyer : dans quels cas le contester détaille les cas où il est interdit.

Pour le loyer de base, le délai se réduit. Aujourd'hui, la prescription de droit commun est de trois ans. Si le texte est adopté tel quel, l'action en diminution de loyer se prescrira par un an à compter du jour où le locataire a connu ou aurait dû connaître le dépassement. La saisine de la commission de conciliation suspendrait ce délai jusqu'à son avis.

Les modalités d'application de ces nouveaux délais aux baux déjà signés ne sont pas connues à ce jour. Si votre loyer dépasse le plafond, ne pas attendre reste la démarche la plus sûre.

Ce qui reste à faire avant le 24 novembre

Le Sénat ayant modifié le texte, celui-ci a été transmis à l'Assemblée nationale le 22 octobre pour une deuxième lecture. Pour que l'encadrement des loyers continue sans interruption, il faut que :

le texte soit inscrit à l'ordre du jour de l'Assemblée avant la fin de l'expérimentation ;
les députés l'adoptent sans aucune modification, faute de quoi il repartirait au Sénat ;
la loi soit promulguée avant le 24 novembre 2026.

Rien n'est acquis. Jacques Baudrier, adjoint au logement de la Ville de Paris, met en garde contre un risque de « vide juridique » sans adoption avant cette date. Si la loi n'est pas promulguée à temps, les baux signés après la fin du dispositif ne seraient plus soumis au plafond. Ce scénario est détaillé dans notre article sur la fin de l'encadrement des loyers en novembre 2026.

Un dispositif qui reste débattu

Selon la Cour des comptes, l'encadrement concerne environ 1,2 million de locataires, sur 7,7 millions dans le parc privé. Dans son rapport du 14 octobre 2026, elle relève des « fondements méthodologiques fragiles » et recommande de conditionner la prolongation à une meilleure fiabilité des données. Un rapport de deux économistes publié en mai 2026 parlait d'« effets ambivalents ».

Les associations de locataires et élus favorables au dispositif avancent d'autres éléments. Que Choisir Ensemble estime que le texte « protège le pouvoir d'achat des locataires à court terme », mais regrette que les sénateurs se soient « arrêtés au milieu du chemin ». Ian Brossat y voit un compromis qui permet « d'échapper au pire », tout en regrettant sa portée limitée.

L'exposé des motifs de la proposition de loi sénatoriale n° 168, présentée ci-dessous, cite aussi des chiffres : selon l'APUR, l'encadrement aurait évité aux locataires parisiens une hausse de 141 € par mois entre juillet 2023 et juin 2024. Il affirme que 32 % des loyers dépassent encore les plafonds, avec un dépassement moyen de 237 € par mois à Paris. Ces données sont avancées par les auteurs du texte, et non établies par une source indépendante.

Ce que proposaient les partisans d'un encadrement renforcé

Une autre proposition de loi, déposée au Sénat le 27 novembre 2025 par Ian Brossat, Marianne Margaté et Antoinette Guhl, allait beaucoup plus loin. Elle prévoyait notamment :

un encadrement permanent, ouvert à toutes les communes volontaires ;
un complément de loyer plafonné à 20 % du loyer de référence majoré, et interdit sans diagnostic de performance énergétique valide ;
un délai de contestation du complément porté de trois mois à trois ans ;
un enregistrement obligatoire des baux et une mise en demeure engagée d'office par l'administration ;
des amendes doublées, à 10 000 € pour un particulier et 30 000 € pour une société.

Aucune de ces mesures ne figure dans le texte voté le 21 octobre. Les règles qui s'appliquent restent celles de la loi ÉLAN, expliquées dans notre article sur la loi ÉLAN et l'encadrement des loyers.

Ce que vous pouvez faire dès maintenant

Vérifier votre loyer. Comparez votre loyer de base hors charges au plafond en vigueur à la date de signature de votre bail avec notre simulateur gratuit. Il couvre Paris, Plaine Commune, Est Ensemble, Lille, Lyon et Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, le Pays Basque et Grenoble.
Conserver vos justificatifs. Bail, quittances, annonce du logement, échanges avec le bailleur : ils permettent de prouver le dépassement et de réclamer le trop-perçu.
Commencer par un courrier amiable. Un courrier au bailleur demandant la mise en conformité du loyer est la première étape. La marche à suivre est détaillée dans notre article Mon loyer dépasse le plafond, que faire ?
Saisir si besoin la commission de conciliation. En l'absence de réponse satisfaisante, la saisine de la commission de conciliation est gratuite et, selon le texte du Sénat, suspendrait le délai pour agir. Voir notre guide pour saisir la commission de conciliation. Le tribunal reste le dernier recours.

Si l'estimation montre un dépassement, un courrier de contestation préparé à partir de votre résultat peut faciliter l'étape amiable.

FAQ

L'encadrement des loyers est-il prolongé ?

Pas encore définitivement. Le Sénat a voté le 21 octobre 2026 une prolongation de deux ans, jusqu'en novembre 2028. L'Assemblée nationale doit encore adopter le même texte, sans modification, avant le 24 novembre 2026.

Ma ville va-t-elle être encadrée ?

Seulement si elle l'est déjà. La version du Sénat limite la prolongation aux territoires actuels : Paris, Plaine Commune, Est Ensemble, Lille, Lyon et Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, le Pays Basque et Grenoble-Alpes Métropole. Aucune nouvelle commune ne pourrait rejoindre le dispositif. L'encadrement des loyers n'est pas national.

Combien de temps aurai-je pour contester mon loyer ?

Aujourd'hui, 3 mois pour un complément de loyer et 3 ans pour un loyer de base trop élevé. Le texte du Sénat prévoit un an dans les deux cas, mais on ne sait pas encore comment ces délais s'appliqueraient aux baux déjà signés.

Une commune peut-elle sortir de l'encadrement avant 2028 ?

Oui, selon le texte du Sénat. L'intercommunalité peut mettre fin au dispositif en tout ou partie, et une commune peut demander à en sortir. Les conseils municipaux concernés disposent de deux mois pour voter son maintien sur leur territoire.

Que se passe-t-il si l'Assemblée ne vote pas à temps ?

L'expérimentation s'éteindrait le 24 novembre 2026 et les baux signés ensuite ne seraient plus soumis au plafond. Les baux déjà signés gardent leur loyer, qui ne peut évoluer qu'avec la révision annuelle prévue au contrat.

Sources

Article à jour au 23 octobre 2026, après le vote du Sénat et avant la deuxième lecture à l'Assemblée nationale ; il sera mis à jour après ce vote. Il présente le texte adopté par le Sénat, qui n'est pas encore définitif, et ne constitue pas un avis juridique personnalisé.

Encadrement des loyers : le Sénat vote une prolongation jusqu'en 2028