Complément de loyer au Pays Basque (Bayonne, Biarritz...) : est-il légal ?

Bayonne, Biarritz, Anglet, Saint-Jean-de-Luz : sur la côte basque, la vue mer et la proximité de la plage sont les arguments les plus souvent avancés pour ajouter un "complément de loyer". Pour savoir s'il est contestable, partez du plafond de votre logement. Voici les montants réels du barème, un exemple chiffré et une particularité locale : la commission de conciliation siège à Pau.

La règle en bref

Un complément de loyer suppose des caractéristiques exceptionnelles, justifiées dans le bail. Conditions, cas d'interdiction et charge de la preuve : tout est détaillé sur notre page complément de loyer : dans quels cas le contester.

Le plafond au Pays Basque

Depuis le 25 novembre 2024, l'encadrement des loyers s'applique dans 24 communes de la communauté d'agglomération Pays Basque, dont Bayonne, Biarritz, Anglet, Saint-Jean-de-Luz, Hendaye et Urrugne. Le préfet des Pyrénées-Atlantiques fixe les loyers de référence par arrêté, avec une révision au 25 novembre. Le barème compte trois zones et, particularité du territoire, il fixe des loyers de référence pour les maisons comme pour les appartements. Pour le barème entré en vigueur le 25 novembre 2025, le loyer de référence majoré, plafond du loyer de base, va pour un appartement :

Appartement	Location vide	Location meublée
1 pièce	de 17,4 à 22,4 €/m²	de 19,3 à 25,0 €/m²
2 pièces	de 13,2 à 17,2 €/m²	de 14,6 à 19,1 €/m²
3 pièces	de 11,4 à 14,5 €/m²	de 12,6 à 16,1 €/m²
4 pièces et plus	de 10,6 à 13,4 €/m²	de 11,8 à 14,9 €/m²

L'écart se joue surtout entre la zone 1 et les deux autres : pour un 2 pièces vide d'avant 1946, le plafond est de 17,2 €/m² en zone 1, contre 13,9 €/m² en zone 2 et 13,7 €/m² en zone 3. Pour une maison de 4 pièces d'avant 1946 louée vide, il va de 11,5 à 13,7 €/m² selon la zone. Pour le plafond exact de votre logement, utilisez notre simulateur pour le Pays Basque.

Un exemple chiffré en zone 1

Prenons un 2 pièces vide de 40 m², dans un immeuble d'avant 1946 classé en zone 1, avec un bail signé en janvier 2026. Le loyer de référence majoré est de 17,2 €/m², soit un plafond de 688 € par mois hors charges. Le bail prévoit 688 € de loyer de base et 100 € de complément pour "proximité de la plage". La distance à la plage relève de la localisation, déjà reflétée par la zone : elle ne décrit aucune caractéristique propre au logement. Sur trois ans, ce complément représente 3 600 €.

Les justifications qui tiennent mal au Pays Basque

• "Vue mer" quand la pièce principale donne sur une cour, ou quand la vue n'est qu'un aperçu depuis une fenêtre secondaire.
• "Quartier touristique prisé" pour un logement de Biarritz ou de Saint-Jean-de-Luz.
• Un balcon ou un parking dans une résidence récente d'Anglet, communs à tout le programme.

Contester : une commission qui siège à Pau

Le délai est de 3 mois à compter de la signature du bail, et la commission est un passage obligé avant le juge. La commission compétente est la commission départementale de conciliation des Pyrénées-Atlantiques. Elle est la seule du département et siège à Pau, à plus de 100 kilomètres de la côte basque. La saisine se fait par écrit, par lettre recommandée avec avis de réception : il n'est pas nécessaire de se déplacer pour déposer le dossier. La préfecture des Pyrénées-Atlantiques met en ligne une brochure et un modèle de lettre de saisine. Prévoyez en revanche le trajet si vous êtes convoqué à la séance de conciliation, ou faites-vous représenter.

La procédure est gratuite. La suite est décrite dans notre guide pour saisir la commission de conciliation.

Si le loyer de base dépasse aussi le plafond

Le complément n'est pas le seul point à vérifier : si le loyer de base dépasse lui-même le loyer de référence majoré, la démarche est différente. Elle est expliquée dans notre article Mon loyer dépasse le plafond, que faire ?

L'encadrement des loyers est expérimental jusqu'en novembre 2026 et sa prolongation est débattue au Parlement : cet article sera mis à jour selon l'issue du vote. Calendrier et scénarios : la fin de l'encadrement des loyers en novembre 2026.

FAQ

Quel barème s'applique à mon bail au Pays Basque ?

Celui en vigueur à la date de signature du bail. Au Pays Basque, le barème est révisé au 25 novembre.

Les maisons sont-elles concernées par le complément de loyer au Pays Basque ?

Oui. Le barème du Pays Basque fixe des loyers de référence pour les maisons individuelles. Un complément de loyer sur une maison obéit aux mêmes conditions que pour un appartement.

Faut-il aller à Pau pour contester un complément de loyer ?

Non pour saisir la commission : la saisine se fait par lettre recommandée. La commission des Pyrénées-Atlantiques siège à Pau, où se tient la séance de conciliation.

Sources

• Légifrance : article 140 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 (ÉLAN)
• Service-Public : encadrement des loyers au Pays Basque
• Préfecture des Pyrénées-Atlantiques : brochure de la commission de conciliation

Les montants indiqués correspondent au barème en vigueur à la date mentionnée. Vérifiez les valeurs applicables à la date de signature de votre bail sur le simulateur ou la page officielle du territoire. Cet article présente les règles administratives et réglementaires applicables : il ne constitue pas une analyse de la jurisprudence ni un avis juridique personnalisé.