Complément de loyer à Est Ensemble (Montreuil, Pantin...) : est-il légal ?

Montreuil, Pantin, Bagnolet, Les Lilas : aux portes de Paris, les loyers d'Est Ensemble se rapprochent de ceux de la capitale, et le "complément de loyer" sert parfois à dépasser le plafond. Pour savoir s'il est contestable, partez du plafond de votre commune. Voici les montants réels du barème, un exemple chiffré à Montreuil et la démarche auprès de la commission de conciliation de la Seine-Saint-Denis.

La règle en bref

Un complément de loyer suppose des caractéristiques exceptionnelles, justifiées dans le bail. Conditions, cas d'interdiction et charge de la preuve : tout est détaillé sur notre page complément de loyer : dans quels cas le contester.

Le plafond à Est Ensemble

L'encadrement des loyers s'applique dans les 9 communes d'Est Ensemble depuis le 1er décembre 2021. Le préfet fixe les loyers de référence par arrêté. Le territoire est découpé en six secteurs : Les Lilas avec une partie de Montreuil, puis Bagnolet, Le Pré-Saint-Gervais, Pantin et le reste de Montreuil, puis Noisy-le-Sec, Romainville, Bobigny et Bondy. Le barème distingue aussi appartements et maisons. Pour le barème entré en vigueur le 1er juin 2025, le loyer de référence majoré, plafond du loyer de base, va pour un appartement :

Appartement	Location vide	Location meublée
1 pièce	de 18,0 à 31,4 €/m²	de 18,5 à 34,0 €/m²
2 pièces	de 14,6 à 24,1 €/m²	de 15,0 à 26,0 €/m²
3 pièces	de 12,8 à 22,2 €/m²	de 13,2 à 24,0 €/m²
4 pièces et plus	de 11,3 à 21,5 €/m²	de 11,5 à 23,2 €/m²

Pour un 2 pièces vide d'avant 1946, le plafond est de 24,1 €/m² dans le secteur de Bagnolet, du Pré-Saint-Gervais et de Pantin, de 23,8 €/m² dans celui des Lilas, de 22,1 €/m² à Bobigny et de 18,5 €/m² à Bondy. Montreuil étant partagée entre deux secteurs, c'est l'adresse exacte qui détermine le plafond. Pour le plafond exact de votre logement, utilisez notre simulateur pour Est Ensemble.

Un exemple chiffré à Montreuil

Prenons un 2 pièces vide de 40 m², dans un immeuble d'avant 1946 situé dans la partie de Montreuil rattachée au secteur des Lilas, avec un bail signé en septembre 2025. Le loyer de référence majoré est de 23,8 €/m², soit un plafond de 952 € par mois hors charges. Le bail prévoit 952 € de loyer de base et 110 € de complément pour "quartier recherché". Le quartier n'est pas une caractéristique du logement, et il est déjà pris en compte par le secteur du barème. Sur trois ans, ce complément représente 3 960 €.

Les justifications qui tiennent mal à Est Ensemble

• "Quartier créatif" ou "en pleine transformation" pour un logement du Bas-Montreuil ou des bords du canal de l'Ourcq à Pantin.
• Un balcon ou un parking dans un programme neuf de Pantin ou de Bobigny, communs à toute la résidence.
• La proximité du métro ou du tramway, qui relève de la localisation.

Contester : la commission de conciliation de la Seine-Saint-Denis

Le délai est de 3 mois à compter de la signature du bail, et la commission est un passage obligé avant le juge. La commission compétente est celle de la Seine-Saint-Denis, rattachée à la DRIHL et installée à Bobigny, sur le territoire même d'Est Ensemble. Elle traite expressément les litiges d'encadrement des loyers et de complément de loyer des communes d'Est Ensemble et de Plaine Commune. Deux voies sont ouvertes : la démarche en ligne "Saisine de la commission départementale de la Seine-Saint-Denis" sur demarche.numerique.gouv.fr, ou l'envoi du formulaire de la DRIHL en recommandé.

La procédure est gratuite. La suite est décrite dans notre guide pour saisir la commission de conciliation.

Si le loyer de base dépasse aussi le plafond

Le complément n'est pas le seul point à vérifier : si le loyer de base dépasse lui-même le loyer de référence majoré, la démarche est différente. Elle est expliquée dans notre article Mon loyer dépasse le plafond, que faire ?

L'encadrement des loyers est expérimental jusqu'en novembre 2026 et sa prolongation est débattue au Parlement : cet article sera mis à jour selon l'issue du vote. Calendrier et scénarios : la fin de l'encadrement des loyers en novembre 2026.

FAQ

Quel barème s'applique à mon bail à Est Ensemble ?

Celui en vigueur à la date de signature du bail. Le barème actuel d'Est Ensemble est entré en vigueur le 1er juin 2025.

Montreuil a-t-elle un seul plafond ?

Non. Montreuil est partagée entre deux secteurs du barème, avec des loyers de référence différents. Le plafond dépend de l'adresse exacte.

Les maisons sont-elles concernées à Est Ensemble ?

Oui. Le barème d'Est Ensemble fixe des loyers de référence distincts pour les maisons et pour les appartements.

Sources

• Légifrance : article 140 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 (ÉLAN)
• Démarche en ligne : saisine de la commission départementale de la Seine-Saint-Denis
• DRIHL : formulaire de saisine de la commission de Seine-Saint-Denis

Les montants indiqués correspondent au barème en vigueur à la date mentionnée. Vérifiez les valeurs applicables à la date de signature de votre bail sur le simulateur ou la page officielle du territoire. Cet article présente les règles administratives et réglementaires applicables : il ne constitue pas une analyse de la jurisprudence ni un avis juridique personnalisé.