Complément de loyer à Bordeaux : est-il légal ?

Aux Chartrons, à Saint-Michel ou à Bacalan, beaucoup de baux bordelais ajoutent un "complément de loyer" au loyer de base. Pour savoir s'il est contestable, la première question est celle du plafond applicable à votre logement. Voici les montants réels du barème bordelais, un exemple chiffré et la démarche auprès de la commission de conciliation de la Gironde.

La règle en bref

Un complément de loyer suppose des caractéristiques exceptionnelles, justifiées dans le bail. Conditions, cas d'interdiction et charge de la preuve : tout est détaillé sur notre page complément de loyer : dans quels cas le contester.

Le plafond à Bordeaux

L'encadrement des loyers s'applique sur la commune de Bordeaux depuis le 15 juillet 2022. Les autres communes de la métropole ne sont pas concernées. Le préfet de la Gironde fixe les loyers de référence par arrêté, avec une révision au 15 juillet. Le barème distingue quatre zones, quatre époques de construction, et traite séparément les appartements et les maisons. Pour le barème entré en vigueur le 15 juillet 2025 (arrêté du 20 juin 2025), le loyer de référence majoré, plafond du loyer de base, va pour un appartement :

Appartement	Location vide	Location meublée
1 pièce	de 17,3 à 23,9 €/m²	de 19,9 à 27,5 €/m²
2 pièces	de 13,9 à 18,4 €/m²	de 16,0 à 21,1 €/m²
3 pièces	de 12,4 à 15,1 €/m²	de 14,2 à 17,4 €/m²
4 pièces et plus	de 11,9 à 14,4 €/m²	de 13,7 à 16,6 €/m²

Pour un 2 pièces vide dans un immeuble d'avant 1946, le plafond passe de 18,4 €/m² en zone 1 à 14,6 €/m² en zone 4, soit un écart de plus de 150 € par mois pour 40 m². Les maisons ont leur propre grille : pour une maison de 4 pièces d'avant 1946, le plafond va de 14,0 à 16,0 €/m² selon la zone. Un nouvel arrêté s'applique aux baux signés depuis le 15 juillet 2026. Pour le plafond exact de votre logement, utilisez notre simulateur pour Bordeaux.

Un exemple chiffré en zone 1

Prenons un 2 pièces vide de 40 m², dans un immeuble de pierre d'avant 1946 classé en zone 1, avec un bail signé en octobre 2025. Le loyer de référence majoré est de 18,4 €/m², soit un plafond de 736 € par mois hors charges. Le bail prévoit 736 € de loyer de base et 100 € de complément pour "quartier recherché et vue dégagée". Le quartier n'est pas une caractéristique du logement, et il est déjà pris en compte par la zone. Reste la vue, que le bailleur devra démontrer comme exceptionnelle. Sur trois ans, ce complément représente 3 600 €.

Les justifications qui tiennent mal à Bordeaux

• Des pierres apparentes ou une cheminée dans un immeuble ancien du centre historique, où elles sont fréquentes.
• Un balcon ou une place de stationnement dans une résidence récente de Bacalan ou des Bassins à flot, communs à tout le programme.
• "Quartier calme et recherché" pour un logement des Chartrons ou de Saint-Michel.

Contester : la commission de conciliation de la Gironde

Le délai est de 3 mois à compter de la signature du bail, et la commission est un passage obligé avant le juge. La commission compétente est la commission départementale de conciliation de la Gironde, dont le secrétariat est tenu par les services de l'État à Bordeaux. La préfecture de la Gironde met en ligne un guide de la commission, qui précise les pièces à joindre et l'adresse d'envoi à jour. La saisine se fait par lettre recommandée avec avis de réception.

La procédure est gratuite. La suite est décrite dans notre guide pour saisir la commission de conciliation.

Si le loyer de base dépasse aussi le plafond

Le complément n'est pas le seul point à vérifier : si le loyer de base dépasse lui-même le loyer de référence majoré, la démarche est différente. Elle est expliquée dans notre article Mon loyer dépasse le plafond, que faire ?

L'encadrement des loyers est expérimental jusqu'en novembre 2026 et sa prolongation est débattue au Parlement : cet article sera mis à jour selon l'issue du vote. Calendrier et scénarios : la fin de l'encadrement des loyers en novembre 2026.

FAQ

Quel barème s'applique à mon bail bordelais ?

Celui en vigueur à la date de signature du bail. À Bordeaux, le barème est révisé au 15 juillet.

Mérignac, Pessac ou Talence sont-elles concernées ?

Non. L'encadrement des loyers s'applique sur la seule commune de Bordeaux, découpée en quatre zones. Les autres communes de la métropole ne sont pas couvertes par l'arrêté préfectoral.

Où envoyer ma contestation d'un complément de loyer à Bordeaux ?

À la commission départementale de conciliation de la Gironde, par lettre recommandée avec avis de réception, dans les 3 mois qui suivent la signature du bail.

Sources

• Légifrance : article 140 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 (ÉLAN)
• Préfecture de la Gironde : dispositif d'encadrement des loyers à Bordeaux
• Préfecture de la Gironde : guide de la commission de conciliation

Les montants indiqués correspondent au barème en vigueur à la date mentionnée. Vérifiez les valeurs applicables à la date de signature de votre bail sur le simulateur ou la page officielle du territoire. Cet article présente les règles administratives et réglementaires applicables : il ne constitue pas une analyse de la jurisprudence ni un avis juridique personnalisé.