Plafond de loyer et renouvellement de bail : la règle

Votre bail arrive à échéance et va être reconduit avec le même bailleur. Vous vous demandez si le plafond de loyer, qui protège normalement les nouveaux locataires, continue de s'appliquer à votre situation. Beaucoup de locataires pensent, à tort, que l'encadrement des loyers ne concerne que la signature d'un nouveau bail ou le changement de locataire.

En réalité, dans les territoires soumis à l'encadrement des loyers, un mécanisme spécifique encadre aussi la fixation du loyer au moment du renouvellement. Il obéit à des règles de délai et de plafond précises, différentes de celles de la première location. Avant d'aborder ce renouvellement, une estimation gratuite basée sur votre adresse vous permet de savoir où se situe votre loyer actuel par rapport au plafond applicable.

La réponse courte

Oui, l'encadrement des loyers s'applique aussi au renouvellement du bail, dans les territoires qui en sont dotés. Le bailleur peut demander une hausse encadrée si votre loyer est inférieur au loyer de référence minoré, et vous pouvez, de votre côté, demander une baisse si votre loyer dépasse le loyer de référence majoré. Ce mécanisme est distinct de la simple indexation annuelle sur l'indice de référence des loyers (IRL), et distinct aussi du dispositif qui limite les hausses de loyer à la relocation en zone tendue.

Deux dispositifs à ne pas confondre

Beaucoup de confusion vient du fait que deux régimes juridiques différents portent des noms proches, mais ne couvrent pas les mêmes territoires ni les mêmes règles.

L'encadrement des loyers : un plafond fixe au m²

Ce dispositif, prévu par l'article 140 de la loi ELAN, fixe un plafond précis au m² selon la zone, l'époque de construction et la typologie du logement. Il n'existe aujourd'hui que dans 9 territoires : Paris intra-muros, Lille (avec Hellemmes et Lomme), Plaine Commune, Est Ensemble, Lyon et Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, le Pays Basque et Grenoble-Alpes Métropole. C'est ce dispositif que Loyer Juste permet de vérifier.

L'encadrement de l'évolution des loyers en zone tendue : une limite de hausse

Ce second dispositif, plus ancien et plus répandu, s'applique dans un périmètre beaucoup plus large, correspondant à l'ensemble des agglomérations classées en zone tendue. Il ne fixe pas de plafond en euros au m², mais limite la hausse du loyer, à la relocation comme au renouvellement, à l'évolution de l'IRL, sauf exceptions encadrées (travaux, loyer sous-évalué).

Dans les 9 territoires soumis à l'encadrement des loyers, les deux dispositifs coexistent, mais c'est le plafond en euros au m² qui prime : le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, même si la hausse calculée selon l'IRL serait, elle, inférieure au plafond.

Ce qui se passe concrètement au renouvellement

Dans un territoire soumis à l'encadrement des loyers, le montant du loyer au renouvellement avec le même locataire n'est pas figé automatiquement : la loi prévoit deux actions distinctes, ouvertes au bailleur comme au locataire.

Le bailleur peut demander une réévaluation, sous conditions

Si votre loyer actuel est inférieur au loyer de référence minoré de votre zone, le bailleur peut proposer une hausse au moment du renouvellement. Cette proposition doit respecter un formalisme strict : elle doit être envoyée au moins six mois avant le terme du bail, mentionner le loyer de référence minoré retenu et reproduire intégralement les dispositions légales applicables, sous peine de nullité.

Cette action de réévaluation est interdite pour les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Un bailleur ne peut donc pas demander une hausse au renouvellement pour un logement énergivore.

Vous pouvez, vous aussi, demander une diminution

Le mécanisme fonctionne dans les deux sens. Si votre loyer actuel, hors complément de loyer, dépasse le loyer de référence majoré applicable à votre logement, vous pouvez proposer une baisse au bailleur, au moins cinq mois avant le terme du bail.

Si le bailleur ne respecte pas la procédure

Un bailleur qui souhaite augmenter le loyer au renouvellement, en dehors du cadre légal décrit ci-dessus (délai non respecté, absence de référence au loyer plafond, notification incomplète), prend le risque que sa proposition reste sans effet. En l'absence de proposition valable, le bail se poursuit en principe aux conditions antérieures, avec une simple indexation sur l'IRL.

Un exemple concret (chiffres fictifs)

Les chiffres ci-dessous sont entièrement fictifs et servent uniquement à illustrer la logique. Ils ne correspondent à aucun plafond réel.

Karim loue un T2 vide à Lyon depuis plusieurs années. Son bail arrive à échéance dans huit mois. Le bailleur lui adresse un courrier annonçant une hausse de loyer, sans mentionner de loyer de référence ni respecter le délai de six mois. En vérifiant son adresse sur un outil d'estimation, Karim obtient un plafond fictif de 650 € pour sa situation, alors que son loyer actuel fictif est de 610 €, déjà en dessous de ce plafond. La hausse proposée par le bailleur, non conforme au formalisme légal, lui semble donc contestable sur la forme autant que sur le fond.

Ces montants n'ont aucune valeur de référence. Seule une estimation basée sur l'adresse réelle du logement permet d'obtenir un plafond fiable.

Que faire face à une hausse abusive au renouvellement

Si vous estimez que la proposition du bailleur ne respecte pas le cadre légal, ou dépasse le loyer de référence majoré applicable à votre logement, les démarches suivent l'ordre légal habituel.

Le courrier amiable. Signalez par écrit au bailleur les points qui vous semblent non conformes : délai non respecté, absence de référence au loyer plafond, ou montant excessif.
La Commission Départementale de Conciliation (CDC). La saisine de la CDC n'est pas une simple option : c'est une étape obligatoire avant toute action judiciaire. L'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 (et l'article 140 de la loi ELAN pour les zones d'encadrement) conditionne la saisine du juge des contentieux de la protection à l'échec préalable de la conciliation. Saisir directement le juge sans être passé par la CDC, ou saisir la CDC trop tardivement, expose à une fin de non-recevoir. La CDC est gratuite et rend son avis dans un délai de deux mois.
Le tribunal judiciaire. Si la conciliation échoue, le juge des contentieux de la protection peut être saisi pour trancher le montant du loyer.

Attention à ne pas confondre cette procédure avec celle applicable à un complément de loyer contesté en cours de bail, qui suit un calendrier différent.

Vérifiez votre loyer avant le renouvellement

Avant de répondre à une proposition de hausse, ou simplement pour vérifier si votre loyer actuel respecte déjà le plafond, une estimation gratuite basée sur votre adresse exacte reste la première étape utile. Elle calcule les loyers de référence majoré et minoré applicables à votre logement, à comparer avec votre loyer actuel.

Vérifiez gratuitement votre loyer en 2 minutes : notre estimateur calcule le plafond applicable à votre logement, que vous soyez en cours de bail ou en renouvellement. Si la proposition du bailleur vous semble contestable, notre aide à la rédaction de courrier de contestation peut vous accompagner avant une éventuelle saisine de la CDC.

FAQ

L'encadrement des loyers s'applique-t-il uniquement à la première location ?

Non. Dans les 9 territoires soumis à l'encadrement des loyers, le plafond s'applique aussi bien à la première mise en location qu'au renouvellement du bail avec le même locataire, selon un mécanisme de réévaluation ou de diminution encadré par la loi.

Le bailleur peut-il augmenter librement le loyer au renouvellement ?

Non. Dans une zone d'encadrement des loyers, le bailleur ne peut demander une hausse au renouvellement que si le loyer actuel est inférieur au loyer de référence minoré, en respectant un délai d'au moins six mois avant le terme du bail et un formalisme précis, sous peine de nullité.

Quelle est la différence entre encadrement des loyers et encadrement de l'évolution des loyers en zone tendue ?

L'encadrement des loyers fixe un plafond précis en euros au m², dans 9 territoires seulement. L'encadrement de l'évolution des loyers en zone tendue, plus répandu, limite simplement la hausse à l'indice de référence des loyers (IRL), sans fixer de plafond absolu.

Puis-je demander une baisse de loyer au renouvellement si je paie trop cher ?

Oui. Si votre loyer actuel, hors complément de loyer, dépasse le loyer de référence majoré de votre zone, vous pouvez proposer une diminution au bailleur, au moins cinq mois avant le terme du bail.

Que faire si le bailleur refuse ma demande de diminution ?

Vous devez saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) avant tout recours au tribunal : ce passage n'est pas facultatif, c'est une étape obligatoire (article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, article 140 de la loi ELAN pour les zones d'encadrement). Une action judiciaire engagée sans être passée par la CDC peut être déclarée irrecevable, quel que soit le bien-fondé du dossier sur le fond.

Sources

Cet article a une vocation purement informative et ne constitue pas un conseil juridique individualisé.

Le plafond de loyer s'applique-t-il au renouvellement du bail ?